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不動産売買の購入時・売却時のそれぞれの流れ
不動産の売買における流れ、必要な書類、費用について
不動産の売買は、大きなお金が動く買い物で、一生で一度の経験となる場合も多いです。
そのため、あらかじめ流れを把握しておくことが重要になってきます。
ここでは、不動産の売買を検討されている方に向けた、一般的な流れ、必要書類、費用について説明していきます。
不動産売買について
不動産の売買は、不動産(土地・建物・マンション)の売却、購入のことを指します。
不動産の売買は「売主」「買主」ともに行程も長く複雑です。
初めての不動産取引の場合には、みなさんが不安に感じるでしょう。
そこで、まずは不動産の取引がどのように進められていくのかを解説していきます。
不動産を売りたい場合の流れ
1不動産の査定
不動産を売る際には、まず不動産会社を選ぶ必要があり、不動産会社に物件の査定を依頼します。
査定には簡易的に行う「机上査定」と実際に物件を確認する「訪問査定」があり、机上査定では過去の取引のデータベースなどをもとにおおよその販売価格を査定します。
訪問査定では、担当者が物件を訪問し、建物の状況や周辺環境などを確認した上で査定額を提示するものです。
最終的な販売価格については、不動産会社ではなく売主本人が決定することが出来ますので、この査定額を受け、販売価格を決定していただきます。
※相場を知っておくことで、販売価格の決定にも役立ちます。
また、住宅ローンが残っている場合には売却時に抵当権の抹消が必要なため、住宅ローンの残高を確認しましょう。
直近で銀行から送付された最新の残高証明書をチェックする、もしくは、銀行に連絡して再発行を依頼しましょう。
2媒介契約の締結
査定をした後、不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約は仲介を依頼する契約で、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介と3種類あり、売却活動の売主の自由度と不動産会社の義務が変わってきます。
また、不動産仲介を依頼し売買契約が締結すると仲介手数料が発生します。
仲介手数料については成功報酬となるので、媒介契約時には必要なく、また売買契約が結べなかった場合にも発生しません。
支払いのタイミングは、売買契約時に仲介手数料の半金、残代金決済・引き渡し時に残りの半金を支払うケースが多いです。
| 不動産の売買価格（税抜） | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格（税抜） × 5％ + 消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 売買価格（税抜） × 4％ + 消費税 |
| 400万円超 | 売買価格（税抜） × 3％ + 消費税 |
3売却活動
媒介契約を結んだ不動産会社と売却活動を勧めます。不動産会社は、インターネットでの広告や店頭、チラシ等での自社での販売活動をはじめ、不動産会社同士の流通機構(レインズ)にも登録し、他社からの販売協力も仰ぎます。
また、居住中での販売の場合には、内見は売主さん同席のもと行います。
3売買契約の締結
不動産の購入希望者が現れ、金額や日程などの条件が整うと、売買契約を結びます。
この際に、買主から手付金を受け取り、仲介会社には仲介手数料の半金を支払うことが一般的です。
また、契約時には契約書に貼る印紙が必要になります。
| 1万円以下のもの | 非課税 | 非課税 |
| 1万円を超え10万円以下のもの | 200円 | 200円 |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1千万円以下のもの | 10,000円 | 5,000円 |
| 1千万円を超え５千万円以下のもの | 20,000円 | 10,000円 |
| 5千万円を超え1億円以下のもの | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 100,000円 | 60,000円 |
住宅ローンを売買代金で完済する場合には、売買契約前に、売主は銀行担当者に連絡し、引渡時に住宅ローンの残債を一括返済することを伝え、抵当権抹消書類を郵送してもらうように依頼することが必要です。また、抵当権抹消の準備に必要な期間も確認しましょう。
4決済・引渡し
物件の引渡しは決済と同日中に行われることがほとんどです。また、所有権を売主から買主へと移す「所有権移転登記」も同時に行います。
所有権移転登記は司法書士に代行してもらうことが一般的です。
また、抵当権抹消登記が必要な場合も司法書士に抵当権抹消の手続きを代行してもらいましょう。
5確定申告
不動産売却により利益()譲渡所得が生じた場合には確定申告が必要になります。
譲渡所得は、所得税や、住民税の課税対象のため納税を行う必要があります。
ただし、住宅売却による譲渡所得については、「3,000万円の特別控除」や「買い換えの特例」など、節税に活用できる特例があり、要件を満たすと税金が軽減されます。
譲渡所得の確定申告を行うにあたっては、控除や特例を利用できるかどうかを、あらかじめ確認しておきましょう。
不動産を買いたい場合の流れ
1希望条件の整理・情報収集
まずは探したいエリアや広さ、実際に住み始めたい時期などを洗い出し、希望条件に優先順位をつけておくといいでしょう。
2資金計画
希望の条件から、おおよその相場を調べ資金計画を立てましょう。自己資金を用意できるか、住宅ローンを利用する場合には、返済額に無理がないかも含め、短期・長期的に検討しましょう。
ここで予算的に難しい場合には、希望条件を再考することも必要です。
3物件選定・住宅ローン選定
インターネットで物件を検索したり、不動産会社に相談したりして、希望条件に合う物件を探してみましょう。
住宅ローンを利用する場合は、金融機関ごとに住宅ローンの特徴があります。
金利や諸費用、返済期間、団体信用生命保険の内容なども確認し見通しを立てておきましょう。
4内見
内見をしたい物件は、早めに内見に行きましょう。人気の物件ほど動きが早く、逃してしまった時のショックは大きいものです。
物件を決めやすくするために、参考になる物件を事前に内見しておくこともお勧めです。
5購入申し込み
内見した物件の中で購入したい物件が見つかったら、購入申し込み「買付証明書」を提出します。
買付証明書には希望の購入価格、手付金、契約希望日、引き渡しの希望日程などを記載します。
価格などの大きな交渉は、売主よりはねられてしまうこともありますので不動産会社の担当者と相談しながら可能な範囲の交渉をしましょう。しかし、価格交渉があった場合、後の購入希望者の価格が高い場合などは、後者を優先されてしまうので注意しましょう。
6住宅ローン事前審査
住宅ローンでの購入の場合には、契約前に事前審査の承認を受けている必要があります。
事前審査の日数は金融機関によって異なりますが、即日～1週間程度かかります。
7売買契約の締結
購入にあたり、宅地建物取引士より重要事項の説明、契約書の内相の説明を受けます。
物件の内容や購入金額、支払い日などに間違いがないか、また特約の内容がある場合には、そちらもしっかりと確認しましょう。
契約内容に納得したら、売買契約を結び手付金の支払いをします。
手付金の目安は物件価格の5%～10％程度が一般的です。
売買契約時には契約書に貼る印紙も必要となり、それ以外に仲介手数料の半金を支払うことが一般的です。
8住宅ローン本審査・金消契約
住宅ローンを借り入れての購入の場合には、売買契約後に住宅ローンの本審査を行います。
本審査は必要書類も事前審査時より多くなり、また日数も1週間～10日間ほどかかります。
9引渡し・融資実行
物件の引渡しを受けるのと同じ日に、住宅ローンの融資の実行と、不動産の登記の手続きを行います。不動産購入に関する登記手続きは司法書士に依頼することが一般的で、中古住宅の所有権が移動したことを示す「所有権移転登記」、住宅ローンを利用する際に金融機関と共同申請する「抵当権設定登記」などがあります。
また、仲介手数料の残金もこの時点で支払います。
不動産の売却時に用意する書類等
| 項目 | 一戸建て | マンション | 土地 |
|---|---|---|---|
| 登記済証（権利証）または登記識別情報 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 本人確認書類 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 物件の間取り図 | 〇 | 〇 | × |
| 確認申請書、確認済証、検査済証 | 〇 | × | × |
| 耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書 | △ | △ | × |
| 固定資産税、都市計画税納税通知書の写し | 〇 | 〇 | 〇 |
| 実印 ・ 印鑑証明書 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 固定資産評価証明書 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 住民票 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 土地測量図・境界確認書 | 〇 | × | 〇 |
| 抵当権抹消書類 | 〇 | 〇 | 〇 |
| 買主に引き渡す書類（管理規約やパンフレットなど） | × | 〇 | × |
| 確定申告書 | △ | △ | △ |
| 売却物件の売却時の売買契約書（コピー） | △ | △ | △ |
| 売却物件の購入時の売買契約書（コピー） | △ | △ | △ |
| 仲介手数料、印紙税などの領収書 | △ | △ | △ |
購入時に受け取っているもの
・登記済証（権利証）または登記識別情報
・間取り図
・確認申請書、確認済証、検査済証
・管理規約、使用細則、分譲時のパンフレット（マンションの場合）
・売却物件の購入時の売買契約書など
役所で取得するもの
・印鑑証明書
・固定資産評価証明書
・住民票
不動産会社が用意するもの
・登記簿謄本または登記事項証明書
・売買契約書
・付帯設備表および告知書
・鍵受領書
・物件引渡確認書など
不動産の購入時に用意する書類等
| 必要となるタイミング | 必要書類 |
|---|---|
| 売買契約時 | 身分証明書 |
| 実印 | |
| 印鑑証明 | |
| 住宅ローン借り入れ時 | 住民票・印鑑証明書 |
| 所得を証明できる書類 （源泉徴収票・所得証明書・納税証明書など） | |
| 借入金残高証明書または返済予定表※その他の借入がある場合 | |
| 返済口座通帳 |
不動産の売却にかかる費用
| 費用の項目 | 内容 | |
|---|---|---|
| 税金 | 所得税・住民税 | 不動産売却で生じる所得にかかる税金（一般的に譲渡所得税と呼ばれる） |
| 印紙税 | 契約書類の発行時にかかる税金 | |
| 登録免許税 | 抵当権抹消登記が必要な場合にかかる税金 | |
| そのほかの費用 | 仲介手数料 | 売却を仲介した不動産会社に支払う手数料 |
| 抵当権抹消費用 | 住宅ローンを利用して物件購入した場合に発生 土地や建物にかけられた抵当権を抹消するための費用 | |
| 住宅ローン返済手数料 | 住宅ローンの残債がある場合に発生 ローンの一括返済を行う際に金融機関に対して支払う費用 |
不動産の購入にかかる費用
| 費用の項目 | 内容 | |
|---|---|---|
| 税金 | 印紙税 | 契約書類の発行時にかかる税金 |
| 登録免許税 | 不動産の所有権移転登記にかかる税金 | |
| 不動産取得税 | 不動産購入時に1度だけかかる税金 | |
| 消費税 | 建物のみに課税される税金 | |
| そのほかの費用 | 仲介手数料 | 仲介物件を購入する場合に発生 |
| 住宅ローン手数料 | 住宅ローン借り入れ時に発生 | |
| 登記の依頼料 | 不動産の所有移転登記を司法書士や土地家屋調査士に依頼した場合に発生 | |
| 手付金 | 物件の購入金額の一部を、契約時に支払うことが一般的 | |
| 火災保険料 | 住宅ローン契約時に発生 | |
| 修繕積立金 （マンションのみ） | マンションのメンテナンスのための費用で、購入後毎月発生 |
不動産の売買におけるポイント
不動産の売買は大きなお金が動くうえに、たくさんの段階を経ることから時間もかかってしまいます。昨今では不動産取引も住宅ローンをはじめ電子化がはじまり、踏むべきステップや用意するべき書類なども日々変化していっています。
そのため、不動産売買を納得できる形で進めていくには、信頼のおける不動産会社、また担当者と取引を進めていくことが重要です。
私たち任意売却専門住宅ローン相談センター「にんばいせんもん」では、任意売却のみではなく不動産売却・購入、賃貸まで取り扱っており、ともにさまざまなサポートも行っています。
売却を考えている方や、物件の売却や購入でお悩みの方は、ぜひ一度「にんばいせんもん」にご相談ください。
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