住宅ローンの残債が残る場合の売却方法
住宅ローンが自宅の売却額より多い場合の売却方法
住み替えローン・ダブルローン・任意売却の違い
転勤などの事情やライフステージの変化により、今まで住んでいた住宅を売却し新たに物件を購入することを考えていても、住宅ローンが残っているからとあきらめてしまう方がいらっしゃいます。
しかし、住宅ローンが残っていても物件を売却する、また新たに物件を購入することが可能です。
ここでは、それぞれのケースでの売却方法をご紹介します。
売却代金で住宅ローンが完済できる場合
売却代金で住宅ローンが完済でき、かつ売却益を新居の頭金にする
メリット
・確実に売れてから新居を購入するので、ローンが二重にならずに済む
・売却で出た利益を新居の頭金にできる
デメリット
・売却後、新居の購入をするため、引き渡しの時期がずれてしまうと一時的に賃貸に住む必要がある
フラット35を利用する
メリット
・売買を同日に行う必要がない
・売却先が見つかっていなくても新居の購入ができる
デメリット
・売却完了まで二重で住宅ローンを払う
・売却完了まで新居の住宅ローン控除が受けられない
・十分な所得がある人しか審査が通らない
売却代金を住宅ローンの残債が上回る場合
売却代金と自己資金で住宅ローンが完済する
メリット
・売却後に新居の購入をするので、ローンが二重にならずに済む
・自己資金との兼ね合いで、値引きに応じられないケースがある
デメリット
・売却後、新居の購入をするため、引き渡しの時期がずれてしまうと一時的に賃貸に住む必要がある
住み替えローンを利用する
メリット
・現在のローンより低い金利で借りられる可能性がある
・自己資金不要で住み替えが可能
デメリット
・借入額が増える
・売却と購入日の決済が同日なためスケジュールがタイト
・早期売却のため、価格が安くなりがち
住宅ローンの返済が困難な場合には任意売却を
住宅ローンの返済が困難になってしまったが、住宅ローンがあるために売却ができないと考えらている方もいらっしゃいますが、住宅ローンの滞納前であれば、上記の方法での売却、また住み替えが可能です。
この方法で物件を新たに購入することで、物件価格を下げ住宅ローンの支払いを少なくするということも解決の一つかと思います。
ただし、上記の売却益が出るケース以外の方法は、新たに新居を購入し以前の住宅ローンの残債を含めた住宅ローンを組むことが前提となります。
これは住宅ローンの残っている不動産の売却には、抵当権の抹消が必要なためです。
しかし、失業などの理由から住宅ローンの支払いが困難になってしまった場合など、今後の目途が立たないケースでは住宅ローンの審査の観点からも難しいのが実状です。
住宅ローンが残っており、売却額がローンの残債より少なく、かつ自己資金で不足分を用意できない場合には「任意売却」であれば売却が可能です。
任意売却をおこなうには、金融機関の合意が必要です。
また住宅ローンの滞納をし、自己資金もないと認められる必要があります。
しかし、このまま放置をしてしまうと、いずれ競売となってしまいますので、その場合には売却額も安くなってしまう可能性が高いうえ、強制的な退去、またインターネットや新聞などで競売の広告がされるのでプライバシーも守れません。
住宅ローンの支払いがきびしいと感じたら、お早めにご相談をされることをおすすめします。
早期のご相談であれば、任意売却のみではなく銀行の借り換えや払い方変更などの様々な解決方法もご提案できます。
また、お子様の学校や親の介護、お仕事のご都合から住み続けたいという希望もあるかと思います。
こちらも任意売却とリースバックを組み合わせることにより解決が可能です。
ぜひ、お一人で悩まずに一度ご連絡をください。