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変動型住宅ローンの金利上昇について
変動金利の上昇について
日銀のゼロ金利解除にともなって、「これから住宅ローンの変動金利を上げます」と公表する金融機関、また実際に金利を上げている金融機関が増えている昨今、現在、変動金利で住宅ローンを組まれている皆様からのご不安の声を多く伺っております。
実際に2024年10月より、メガバンクを含む各行で0.15％の金利の上昇が現実となりました。
このわずかな上昇でも、月々の返済額が確実に増加し、家計に少なからず負担がかかる可能性が高まります。
そのため、金利が上昇する局面では、早急に新たな返済額を確認し、今後の生活に無理のない範囲なのか、生活を圧迫する可能性が固定金利の借り換えや不動産の売却を含め、今後の見直しをすることが必要になってきます。
そもそも変動金利とは？短期プライムレートとの関係について
変動金利とは、ローンの金利が市場金利に応じて変動するタイプの金利のことを指します。住宅ローンは最長35年間(※中には50年間)という長い期間をかけ返済をする商品であるため、返済期間中に金利が上下する可能性があります。
これは、変動金利は短期プライムレート(短プラ)と連動しているためで、短プラとは、銀行が優良企業に貸し付けをする際に適用する金利で、金融市場の動向に敏感に反応をするものです。
そのため、この短プラが上昇すると、変動金利もそれに伴い上昇します。
2024年10月現在、短プラが0.15％上昇したために、住宅ローンの変動金利も同様に上昇することが予想されており、実際に複数の金融機関で変動金利が上昇しました。
政策金利と短期プライムレートとの関係、また影響について
政策金利とは、日本銀行が国内の金融政策を管理するために設定する基準金利のことです。
この政策金利が変更されると、金融機関は資金調達のコストが変動し、それに伴い短期プライムレートも変動します。
【例】政策金利上昇→短期プライムレート上昇→住宅ローン変動金利上昇
今回の金利上昇も、日本銀行の政策金利の動向と連動している部分が大きく、今後もさらなる金利上昇が続く可能性があります。
近年、住宅ローンの変動金利は、日本のマイナス金利政策の恩恵を大いに受けていたため、超低金利の時代が続いてましたが、海外との金利差を埋めるためマイナス金利の解除、そして今後はさらなる上昇に向けて動いている段階です。
実際の支払額における影響
住宅ローンにおける金利の上昇は、住宅購入希望者、また既存の借り入れをされている皆様に大きな影響を与えます。
一般的には、変動金利型の住宅ローンは半年に一回、借入金利が見直されます。その際に、金利に変化がなければ、支払額も変わりませんが、金利が上がった場合には、返済額も上昇します。
しかし、多くの金融機関では、金利が上昇した際に、一気に返済額が上昇することを避けるために【5年ルール】【125%ルール】という制度を適用しています。
5年ルールと125%ルールについて
住宅ローンにおける【5年ルール】とは、金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額が変わらないというものです。
また、5年経過後の6年目からの返済額についても、125％の金額までしか上げることが出来ないという制度です。
【例】毎月の支払額10万円の場合、5年目までは10万円のまま、6年目以降が12.5万円となる。
こちらは、住宅ローンの金利が上昇しても、家計の収支が急変しないようにするためのものです。
しかし、この制度にもデメリットはあり、これは返済期間中に完済する義務は免れないという点です。
このように、金利が上昇したことによる、金利の未返済分(超過分)は、控除や免除の対象ではありません。
そして、住宅ローンの支払いの最終回に金利超過分の合計額を含めた金額の返済を求められてしまいます。
５％ルール、125％ルールの恩恵を受けたがために、最後に予想以上の金額の返済をしなければならない可能性があることは、金利の上昇があった方は必ず覚えていないといけません。
5年ルール、125％ルールはその時点で一時的に「急激な変化」を抑制するための仕組みであって、「総返済額を減らす」仕組みではありませんので、ご注意いただくことが必要です。
5年ルールと125%ルールのない変動型住宅ローンの可能性
変動金利を選択されている方でも、5年ルールと125%ルールの適用外の可能性もございます。
まず、元金均等返済を選択されている場合です。
元利均等返済が、毎月の支払額を一定にする返済方法に対し、この元金均等返済は返済額に占める元金の返済額が一定になる支払い方式です。
元利均等の場合には、金利の変化がない限り、返済額が一定なのに対し、元金均等の場合には、返済額が借入時から完済に向けて、緩やかに減少していきます。
また、当初固定金利タイプの住宅ローンにも5年ルール、125％ルールの適用がありません。
こちらは、返済期間のうち、当初5年、または10年といった期間は低金利の固定金利が適用され、それ以降は金利条件が変わるタイプの住宅ローンです。
そもそも、5年ルール、125％ルールの適用がない変動金利の住宅ローンの場合。
ここ数年でメガバンク以上の低金利や、団体信用生命保険の内容の充実、インターネット上で完結できるなどの点で人気のあるネットバンクの変動型住宅ローンも、5年ルール・125%ルールの適用がないケースが見受けられます。
上記のようなケースの場合、次回の金利見直し時に支払額が大きく変わる可能性がある点、注意が必要です。
住宅ローンの支払いに不安を感じたら
①金融機関への相談
まずは、金融機関へご相談をされることをお勧めします。
金融機関によっては、同じ金融機関でも固定金利への切り替えができる可能性もあります。お借入の金融機関にご確認下さい。
②借り換えの検討
現在と異なる金融機関で住宅ローンを借り換えることも方法の一つです。
この場合、契約にかかる諸費用の出費や、手続きの手間などがかかる点も確認しましょう。
③売却の検討
住宅ローンの支払いに不安を感じたら、ご売却もご検討下さい。
実際に、支払いが出来なくなってしまうと、最終的には競売にてご自宅を失ってしまうことになります。
最悪の事態を防ぐためにも、ご売却も視野に入れてお考えになることをお勧めします。
困ったら、にんばいせんもんにご相談を
①金融機関への相談、②借換えの検討、③売却の検討を上げましたが、まずは弊社【にんばいせんもん】までご相談いただけましたら、ご相談者様のご状況を確認し、最適な方法をアドバイスさせていただきます。
実際にご売却の後、そのままご自宅に住み続ける方法や、競売の通知が届いた後でも、競売を回避できる可能性がございます。
住宅ローンのお支払いのお悩みがございましたら、ぜひ一度、ご連絡下さい。
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