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不動産の売却時にかかる諸費用について(任意売却との比較)
不動産の売却時にかかる費用について
不動産を売却する際には、仲介手数料や税金など様々な費用がかかります。
一般的には不動産の売却時における諸費用は、売却価格の4％～6%と言われています。
ここでは、いったいどのようなことに費用がかかり、いつ支払いになるのかも含めてお伝えしていきます。
通常の売却の場合の諸費用について
不動産を売却する際には、仲介手数料や税金など様々な費用がかかります。
1仲介手数料
費用：上限(売却額×3%+6万円)＋消費税
支払い時期：売買契約時と決済時に半々での支払い
2印紙税
費用：1000円～6万円※物件価格による (売却金額1000万円～5000万円の場合は1万円、5000万円～1億円までは3万円)
支払い時期：売買契約時
3抵当権抹消費用
費用：1万円～3万円程度(登録免許税は1000円)
支払い時期：所有権移転時
4住宅ローン返済手数料
費用：5000円～3万円程度(金融機関による)
支払い時期：ローン返済時(決済時)
5不動産譲渡所得税
費用：短期(所有期間5年以下)売却益(売却価格-取得費-譲渡費用)×39.63％ ・長期(所有期間5年超)20.315％
支払い時期：確定申告後
通常売却時にケース別でかかる費用
6ハウスクリーニング費用
費用：3万円～10万円程度
支払い時期：クリーニング実施時
物件の売却時にきれいな状態で高く売りたい場合に施工される方が多いものです。
軽微なリフォームを行う方もいらっしゃいます。
7測量費用
費用：50万円～80万円程度
支払い時期：測量実施後
土地の測量は必須事項ではないですが、土地の境界を明確にして紛争を防止する、また土地の地積を確定し売買金額を確定する目的で行われます。
こちらは不動産の売却の際に買主より「境界確認書」や「確定測量図」を求められる場合があり、境界が定まっていない不動産の売却時に必要になります。
また、こちらは売主負担となります。
8解体費用
費用：100万円～500万円
支払い時期：解体時、解体後
戸建てを解体し、更地として売却する際に必要になります。
解体にかかる費用は、広さだけでなく、構造や建材などによって変わってきます。
任意売却時にかかる費用で債権者より配分されるもの
任意売却にかかる諸費用のほとんどは、債権者が売却費用の中から配分し支払いを行います。
よって、任意売却の売主は売却における持ち出しの費用がかかりません。
1仲介手数料
費用：上限(売却額×3%+6万円)＋消費税
支払者：債権者が売却代金から配分
2印紙税
費用：1000円～6万円※物件価格による (売却金額1000万円～5000万円の場合は1万円、5000万円～1億円までは3万円)
支払者：債権者が売却代金から配分
3抵当権抹消費用
費用：1万円～3万円程度(登録免許税は1000円)
支払者：債権者が売却代金から配分
4住宅ローン返済手数料
期限の利益を喪失している場合には、発生しないケースが多いです。
5不動産譲渡所得税
任意売却では、住宅ローンの残債より売却価格が低く売却益が出ないケースがほとんどなので、不動産譲渡所得税もかからないことがほとんどです。
また物件売却により利益が出たとしても、国税庁が実施する「マイホームを売った時の特例」が適用されることで、利益がなくなり譲渡所得税が発生しないケースもあります。
さらに所得税法9条「強制換価等による特例」が認められれば、譲渡所得税が非課税と見なされるケースもあります。
つまり任意売却においては、譲渡所得税がかかることは多くないといえるのです。
滞納している費用について
6未納の管理費・修繕積立金
マンションの管理費や修繕積立金が未納の場合、そのまま売却となると支払い義務は新たな所有者に移動してしまいます。そこで、未納の管理費・修繕積立金がある場合には、債権者の同意が得られれば売却金額から配分され支払われます。
しかし、延滞損害金や駐車場代、町会費については、売主での支払いになるケースが多いので注意が必要です。
7滞納中の各種税金
固定資産税や都市計画税といった各種税金を滞納している場合に、債権者の同意が得られれば売却価格からの支払いが可能です。
引越し代金について
8引っ越し費用
不動産の売却後には、みなさま次の住居にお引越しをされますが、通常の売却では引っ越し代金はご自身での負担となります。
しかし任意売却では、債権者との交渉次第で引っ越し費用を売却代金の中から捻出してもらえる可能性があります。
特別なケースで発生する費用
9差押え解除費用
不動産に差押えがある場合には、その状態のままでは不動産の移転登記が出来ないため差押え解除費用がかかります。
こちらは税金滞納による場合には役所と、その他の債務の場合には債権者と弁護士などを通し和解の交渉をします。
任意売却では、手元にお金がなくても行える売却方法です。
このように任意売却では売却時にかかる費用を売却金額の中から支払えるだけではなく、管理費等や税金の滞納分、また引っ越し代についても売却代金の中から配分してもらうことが可能なため、住宅ローンの支払いが困難になってしまった場合には、メリットの大きな売却方法です。
競売になってしまうと延滞損害金が膨らむだけでなく、競売にかかる費用の負担も増え、また売却価格も通常売却に比べ下がってしまうことがほとんどなので、出来る限り早めの相談でこの状況を回避しましょう。
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