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住宅ローンの支払いに困ったときには任意売却を
住宅ローンの返済が困難になってしまったときには皆さま「どうしたらいいのだろう・・・」と悩んでしまうものです。
実際、ご相談に来られる方の多くがどのようにするべきかを悩まれたと言っています。
一概に「ここに相談すればすべて解決できる」というような答えはありませんが、まずは任意売却専門住宅ローン相談センター「にんばいせんもん」で「無料相談」をお受けになることをお勧めします。
無料相談ではお客様の現在の債務状況からお客様のご希望、過去の事例などをもとにアドバイスを行います。
任意売却をする場合には、滞納しているのが住宅ローンのみなのか、それともカードローンや税金の滞納もあるのかなど、ご状況の違いによって進め方も異なります。
また、住宅ローンの残債（残額）の金額によっては、任意売却をするべきかどうかを再度検討する必要もあります。
そのため、どのような解決方法が最善かを考えるためには、まずは“住宅ローン”の支払いが滞ってしまった場合の流れについて知っておく必要があります。
それでは、そもそも住宅ローンとはどういうものなのかを含めて、返済が困難な方の解決手段としての任意売却を解説していきます。
任意売却ってなに？
任意売却とは、住宅ローン・借入金などの支払いが困難になったとき、債務者(所有者)と債権者(借入先の金融機関)の間に仲介者（任意売却専門業者等）が入り、”金融機関の合意”を得た上で”競売で落札される”までに不動産を売却する方法です。
任意売却の通常の不動産売却と異なる点は、債権者の同意がないと売却を行うことができない点です。なぜなら、「登記簿謄本」（不動産の所有者を証明する書類）に記載されている「抵当権」の情報を、抹消してもらう必要があるからです。
抵当権とは・・・
抵当権とは、住宅ローンの延滞が続いた場合に、競売等で不動産を売却し、売却代金のなかから住宅ローンの債権を回収できる権利のことです。住宅ローンは大きな金額を低金利で貸し付けており、返済期間も長期的です。つまり、住宅ローンを貸す側は、住宅ローンが完済されるまで返済されないリスクを負い続けているのです。
そのため、金融機関は万が一、住宅ローンが返済されなかった場合に備えて不動産に「抵当権」を設定します。
抵当権が設定されたままの物件は、基本的にそのまま売却することができません。
なぜなら、抵当権の残った物件を購入すると、前所有者がローンを滞納した時点で、新しい所有者の意思に関係なく競売にかけられてしまうからです。
そこで、抵当権を外すためには住宅ローンを全額返済する必要があります。
家を売却しても、ローンの全額返済ができないときには？
1.売却資金に別途自己資金を用意して売却する(通常の売却)
不動産を売却する場合には、住宅ローンを全額返済して行います。物件の売却金額が住宅ローンの残債より少ない場合には、その中から返済が可能ですが、住宅ローンの残債が売却価格で賄えない場合には、差額分を自己資金でご用意いただく必要があります。
2.任意売却で売却する
住宅ローンの返済が困難な中、別途現金で差額分をご準備いただくことはなかなか難しいので、このような場合には任意売却で家を売却し解決するという方法があります。任意売却を行うと残債務（住宅ローンの残額）が少なくなります。金融機関としても、ローン滞納が続き返済の見込みがなくなるよりも、任意売却を認めた方が残債務を回収しやすくなります。
また、競売よりも高い金額で売れることからお客様にとっても金融機関にとってもメリットの多い売却方法です。また、任意売却を行った場合には、住宅ローンが完済できなくても抵当権を外すことができます。
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任意売却が出来ない場合、競売を待つのみとなってしまいます。
任意売却が出来ないケースとしては
・債権者（金融機関等）が任意売却を認めてくれない
・売却額が住宅ローンの残高よりも著しく低い
・共同名義人・連帯保証人の合意が得られていない
・任意売却するための時間的な余裕が無い
・十分な売却活動（内覧・情報公開）が行えない
・所有者の本人確認ができない
競売になってしまうと安価での売却となってしまう可能性が高く、残債務が多く残ってしまいます。競売の場合には「売却基準価額」の80％以上が「買受可能額」とされています。しかし、売却基準価額が、市場相場よりも相当低く設定されているため、落札価額は市場相場の50％～70％となるのが一般的です。
任意売却を今すぐやったほうがいい人は？
・住宅ローンの返済ができない、滞納してしまいそう
・競売を申し立てられた
・役所から差押えをされた
・借金の督促が届いている
・離婚をした、離婚をする予定がある
「まだ大丈夫、返済できる、返済できるようになる」と思っていても、長い人生のなかではいつ何が起こるか分かりません。単に住宅ローンが払えない場合だけではなく、様々な事情で任意売却を行う方々がいらっしゃいます。また、住宅ローンの滞納だけではなく、消費者金融やカードローンの返済を滞納した場合でも競売を申し立てられてしまう可能性があります。
任意売却専門住宅ローン相談センター「にんばいせんもん」では、無料相談を行っております。
上記に当てはまる方は一度、任意売却をご検討してみてはいかがでしょうか。
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JR上野駅から徒歩1分
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