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住宅ローンの支払いが困難になってしまった場合
住宅ローンが払えない・・・
住宅を購入される際に、多くの方は「住宅ローン」を組み不動産を購入します。
住宅ローンを借りて購入される方は全体の8割近くおり、また頭金を入れず、諸費用までも融資を受けて購入するケースも多いです。
物件を購入する際の諸費用は、登記費用や仲介手数料、銀行への保証料など様々なものがあり、新築の場合で物件価格の3％～7％、中古物件の場合には5％～10％ほどと言われています。
要は、5000万円の物件を購入する際には、150万円～500万円ほどの諸費用がかかってきます。
こちらの諸費用もほとんどの金融機関で住宅ローンと合わせて借入することができ、金利も住宅ローンの金利で借りることが出来るので、多くのかたが利用されています。
しかし、物件の価格以上の住宅ローンになるので、いざ売却をしようとする際に、査定価格(売却代金)より住宅ローンの残債が残ってしまう可能性が高くなります。
そんな中、近年では長引く不景気やコロナウイルスの影響での失業や収入減、高齢化によるご両親の介護や、がんなどの生活習慣病により就業ができなくなってしまい、住宅ローンの返済が困難になってしまうケースが多く見受けられます。
また、ご離婚から住宅ローンの支払いが困難になってしまうケースや、ご夫婦でペアローンを組んでいたが、育児の関係で妻の収入が減り、夫の収入のみでは住宅ローンの返済ができないといったご相談もございます。
住宅ローンの支払いが困難になってしまった場合、支払いが滞る前であれば銀行(住宅ローンの融資先)と話し合いをし、払い方の変更や支払いの猶予の可能性もありますが、滞納が長引き代位弁済がされてしまうと、一括返済もしくは売却しか方法がなくなってしまいます。
こうなってしまう前の早めの相談が理想ですが、なかなかご相談できない方が多いのが実状です。
査定価格が住宅ローンの残債より高い状態であれば、この状態からでも通常の売却は可能ですが、査定価格が住宅ローンの残債より低い場合には、銀行は抵当権の抹消をしてくれないので、売却が出来ない状態になってしまいます。
そうなってしまうと、ただただ「競売」を待つだけかと思われがちですが、実は方法があります。
それが「任意売却」による売却で、任意売却の専門業者や不動産会社が債権者に交渉をすることで、不動産を売却し、抵当権を外してもらうことが可能です。
また、任意売却であれば「リースバック」を組み合わせることで住み続けることも可能です。
任意売却による売却であれば、競売と違い市場価格に近い価格での取引が可能な上、売却時にかかる諸費用も売却代金の中から配分されるため、ご自身も持ち出しがなく行うことができます。
引っ越し代金についても、金融機関がに売却代金から支払うことを認めてもらうことも可能です。
競売になってしまうと、市場価格の50%～70％程度の取引となることが多く、残債が多く残る上、強制的な立ち退きとなり、引っ越し資金もご自身でご用意しなければなりません。
もちろん、任意売却をおこなうには少しでも早いほうがいいですが、競売の申立後(入札期日の前日まで)でも時間は少ないですが可能性は残っています。
任意売却後では住宅ローンの残債についても、金融機関との話し合いで支払い金額が決まり、無理のない範囲での返済が可能になります。
無理のない金額での返済であれば、自己破産をする必要もなく、新しいスタートを始められます。
住宅ローンの支払いに困ったら、まずは私たちにご相談ください。
それぞれの状況にあった、最適なご提案を心がけています。
みなさまからのご相談、お待ちしています。
住宅ローンの残債が査定金額より多い場合
不動産会社による査定金額が住宅ローンの残債より低い場合には、残りの残債を自己資金でご用意する、もしくは任意売却による売却をするしかありません。
これは銀行は不動産に抵当権を付けていて、完済をされずに不動産を売却されてしまうと、担保がなくなってしまい、もしものときの債権回収の方法がなくなってしまうためです。
そもそも住宅ローンは不動産という担保があるので、低金利での貸し出しをおこなえます。
住宅ローンの支払いが困難な中、残りの残債を自己資金でご用意することが出来ない場合には、任意売却をご検討ください。
ご自宅を高く売るためには
ご自宅を少しでも高く売却するためには、不動産会社の売却活動への協力が不可欠です。
売却活動への協力の中でも、一番重要なことは「内見」です。
みなさんも不動産を購入される際にご経験されたかたがほとんどだと思います。
中古で居住中のお部屋を内見に行く際に、今の所有者の人柄、物件の清潔さ、周囲の状況は、物件を選ぶ際にみなさま重要視されています。
任意売却を選択されている状態のなか、お部屋のお片付けなどは時間もなく精神的にもお辛いと思いますが、私たちも出来るかぎりお手伝いをさせていただきますので、大事にされていたご自宅を少しでも高く売れるご協力をお願い致します。
不動産会社による査定金額の違い
不動産の売買仲介業において、売りたいお客様をかかえることはとても重要です。
そこで物件の査定時に高い金額を提示し、売物件を獲得しようとする業者も多くあります。
よくある一括査定サイトでは、みなさまやはり高い金額を提示した不動産会社に依頼されると思います。
ですが、実際に物件を購入するのは【買主】です。
不動産会社はあくまで価格の査定をし、物件売却の際の手数料商売になります。
売れなかった場合には痛手はなく、売れなくても買いたい希望のお客様の獲得や物件を取り扱っている数で優位に立てるので、高い金額での提示が可能なのです。
しかし、今はインターネットの時代になり、物件名を検索すればその物件価格が適正価格なのか割高な価格なのか、また割安なのかと誰でも容易に判断が出来てしまいます。
通常の売却の場合には、現実的な金額の提示の不動産会社かつ、少し強気な設定だとこの金額ですなどと説明してくれる不動産会社が好ましいでしょう。
また、任意売却の場合には不動産会社は査定書を金融機関に提出し、販売価格の提示を仰ぎますが、決定者は債権者(金融機関)になります。
任意売却には競売までのリミットもありますので、通常の市場価格、もしくは9割程度の価格帯が望ましいでしょう。
※任意売却の場合には、売買契約に瑕疵担保免責や停止条件などの条件が付きます。
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