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住宅ローンのオーバーローンとは？
不動産購入時のオーバーローン、不動産売却時のオーバーローン
不動産の売却をお考えになってから「オーバーローン」という言葉を知った方もいらっしゃると思います。
オーバーローンは「貸出超過」のことで、不動産購入においては、物件の購入価格以上の融資を受けることをいいます。
また売却時におけるオーバーローンは、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を超えている状態のことをいいます。
また、これに対し、住宅ローンの残債が売却価格より低い場合にはアンダーローンと言います。
不動産購入時のオーバーローン
不動産購入時に物件価格以上の融資を受けるとは具体的には【物件価格+諸費用】のローンを組むことを指します。
以前は自己資金(頭金)を用意した上で不動産の購入をすることが一般的でしたふぁ、近年は住宅ローンの審査の緩和や種類の増加により、頭金なしでの住宅の購入や諸費用も含めた借入が可能となっています。
不動産売却時のオーバーローン
不動産の売却時のオーバーローンでは、住宅の売却の方法が限られてきます。
それは住宅ローンの借り入れの際に不動産を担保とする抵当権が設定されているためで、不動産の売却には抵当権の抹消が必要なためです。
基本的には住宅ローンの残っている不動産を売却するには、残債を完済し、抵当権を抹消して引渡す必要があります。
不動産売却時のオーバーローンの要因
1借入から数年しか経っていない
オーバーローンの要因として多いのが借入から数年しか経っていない不動産の売却です。
転勤や離婚などの諸事情でこのケースになることが多く、この場合には住宅ローンの返済期間が少ないため残債が多く残り、オーバーローンの状態になってしまうことがあります。
また、新築での購入や注文住宅の購入などは、中古となったことで購入時より市場価値が下がり、ローンの残債が多く残る可能性があります。
2住宅ローンの借入額が多い
購入時にフルローンや諸費用まで含めたオーバーローン、または住み替えローンで以前の住宅ローンの残債もまとめて借入をおしている場合になってしまう可能性が高いです。
3不動産価格の下落
基本的に住宅は新築時から月日が経つにつれて徐々に下がっていきます。
土地の資産価値は自然災害などがない限り下がりずらいですが、住宅の資産価値は時間の経過と共に下がっていく傾向にあります。
住宅ローンの残債も年数を追うごとに減少しますが、資産価値の下落のほうが早いケースもあります。
売却時のオーバーローンの確認は
住宅の売却を検討する際にオーバーローンか確認するには、住宅ローンの残高を確認する必要があります。
こちらは金融機関から送られてくる住宅ローンの返済計画書や残高証明書、また各金融機関への問い合わせや、住宅ローンのインターネットのマイページから確認できることもあります。
住宅ローンの残高の確認が出来たら、不動産会社に売却価格(査定価格)の確認のために査定を依頼してみましょう。
こちらはインターネット上で簡単に査定を出来るサイトもありますが、不動産は物件ごとに使用感も違います。より正確な金額は実際に不動産会社に査定の依頼をする必要があります。
不動産会社の中には、媒介契約を取得するために高額な査定額を提示するケースもありますので、売り出し価格とは別に、現実的な査定額や取引事例も提示してもらう必要があります。
オーバーローンの不動産の売却方法
1手持ちの資金で残債を完済する
オーバーローンの場合、売却代金で支払えない残債を自己資金等で完済出来れば売却することが可能です。
こちらは預貯金や親族等への借入などの方法があります。
2住み替えローンで完済する
住宅の売却と同時に新居を購入する場合には、新たに借入をされる住宅ローンで住み替えローンを検討してみるのも良いでしょう。こちらは現在の住宅ローンの残債と合わせて、新居の購入費用を借りられる仕組みとなっており、抵当権の抹消が可能です。
しかし、この住み替えローンは購入時のオーバーローン前提での借り入れとなりますので、返済額が大きくなる、また売却時には同様にオーバーローンとなる可能性が高くなります。
また、一般的な住宅ローンに比べ、審査基準も厳しくなります。
3任意売却で売却する
住宅ローンを滞納してしまうと、最終的には自宅が競売にかけられてしまいます。
住宅ローンの返済が困難な状況で、自宅を売却したいけどオーバーローンかつ、自己資金の用意もむずかしいとなると、不動産の売却は基本的には難しくなります。
しかし、債権者の同意が得られれば「任意売却」での売却が可能となり、残債が残ってしまう状態でも抵当権の抹消が可能です。
任意売却では競売と違い、通常の売却と同様の手順での売却となりプライバシーも守れ、価格も市場価格に近い金額での売却ができます。
任意売却で不動産を売却するには
任意売却で住宅を売却するには、債権者の合意が必須となります。
これは抵当権の抹消をしてもらう必要があるためで、債権者との交渉には専門的な知識やノウハウが必要不可欠です。
そのため、任意売却の得意な不動産会社を選ぶことが任意売却の成功のポイントになります。
私たち任意売却専門住宅ローン相談センター「にんばいせんもん」では、相談者の方の状況を把握した上で、任意売却を含め最適な解決策を提案させていただきます。
無料で相談ができますので、まずは一度ご連絡ください。
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