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再建築不可の物件の任意売却
再建築不可の物件を任意売却するには
再建築不可の物件は、自由に立て替えをすることが困難なため、購入を避けられる傾向にあります。
また、再建築不可の物件は、通常の住宅ローンを利用することも難しい物件です。
再建築不可になる理由
ここでは、大きく分けて４つの理由を説明していきます。
道路に接している間口が2m未満
建築基準法第43畳において「建築物の敷地は、道路に2m以上せっしなければならない」と規定があります。これは接道義務と呼ばれ、間口が2mに満たない間口不足の土地には建物を建てることができません。
接道義務は、火災発生時の避難同線や緊急車両の通路確保といった安全性の観点から定められています。
※上記の道路とは、建築基準法で定められている道路のことで、一見道路と接道しているように見えても建築基準法で定められている道路と接道していないケースもあり、その場合も再建築不可となります。※1950年の建築基準法が定められる前の建物はより注意が必要です。
敷地が道路に接していない
周りを他の土地に囲まれているなどの理由から道路に接していない敷地も再建築不可となります。
このように直接道路に出ることができない土地を「袋地」といいます。
また、河川や水路などによって道路と隔てられている土地や、崖によって道路と高低差が激しい土地は「準袋地」といい、こちらも再建築不可となります。
建築基準法上の道路に接していない
敷地が2m以上道路に接道していても、建築基準法に適していない道路である場合には再建築不可となります。建築基準法第42条では「道路とは幅員4m以上のものをいう」と規定しています。
原則、幅が4m以上なければ、建築基準法上の道路として認められません。
路地部分の長さが規定外
接道部分から細い路地が伸びている「旗竿地」では、路地上部分の長さにも注意が必要です。
この路地部分の長さが規定外に場合、幅員4m以上の道路に2m接道していても再建築不可となることがあります。(自治体の規定も確認が必要です。)
※敷地の路地状部分の長さ 路地状部分の必要幅員
20m以下の場合 2m
20mを超える場合 3m
再建築不可の物件を再建築可能にするには
再建築不可の物件はその名の通り、このままでは再建築ができません。しかし、対策を講じることで再建築が可能になるケースもあります。
セットバックをする
建物と接している道路が建築基準法上の道路としての規定を満たしていない場合には、敷地をセットバックすることで再建築が可能になります。
なお、セットバックにより道路とした場所には、塀・門扉といった外構を含め、構造物は設置できません。
隣接している土地を購入する
間口が2m未満の場合や袋地などの場合、隣接する土地を購入することにより接道義務を果たすことができることがあります。
建築基準法第43条のただし書きを申請する
建築基準法第43条第2項に規定されるただし書きを活用すれば、土地形状の変更や私道の負担をともなわず、再建築が可能となります。
建築基準法第43条第2項の1号・2号では、次に当てはまる建物について、例外的に再建築を認めています。
① 建築基準法適用外の幅員4m以上の道路に2m以上接する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めるもの。（1号）
②周囲に広い空地があるなど国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が支障なしと認め、建築審査会の同意を得て許可したもの。（2号）
再建築不可の物件を売却が難しい理由
再建築不可の物件は通常の物件に比べ、売却のハードルが高くなります。
ここではその理由について説明をします。
買主が住宅ローンを組めないため
再建築不可の物件は、既存の建物をリフォームして利用するしか方法がありません。
活用方法が限られてしまうと、物件の担保価値も下がってしまいます。
基本的に金融機関は担保価値の範囲で融資額を決めており、買主の希望する金額でローンを組める可能性が低くなります。
また、金融機関では再建築不可の物件自体の住宅ローンを行っていないケースも多くあり、買主は現金での購入、もしくは金利の高めのノンバンクでの借り入れとなってしまうため、なかなか買主は現れづらくなります。
建て替えができないため
再建築不可の物件は建て替えができません。もちろんリフォームをして住み続けることは可能ですが、老朽化が進んでしまったり、災害などで倒壊してしまった場合には、活用のできない土地となってしまいます。
そのため、買主にとってはリスクの高い買い物となります。
再建築不可の物件の売却
売却価格について
再建築不可の物件は前述した通り、住宅ローンを組めず買主を選びます。また万が一のリスクも高いため売却価格は通常の物件と比べ5割～7割程度まで下がります。
再建築不可の物件のポイント
再建築不可の物件の場合、建て替えが出来ないことから現在の建物が十分に使えるかが重要になってきます。
構造躯体が頑丈であれば、リフォーム、リノベーションを行うことにより投資家等への売却も見込めます。
また、セットバックや但し書き道路の申請によって再建築が可能に変更できる可能性もあれば、土地の価値をプラスに捉えてもらうこともできます。
再建築不可の物件の売却方法
1再建築不可のまま売却をする
再建築不可物件のまま不動産会社に仲介してもらい売却することもできます。ただし、先に述べた通り、買主は現金で購入できる人などに限られたり、建て替えができないリスクなどがあったりするため、周辺相場の5～7割程度の価格での売却になる可能性が高いことはあらかじめ知っておきましょう。
また、上記より価格が下がる可能性はありますが、不動産会社に買取で売却することも方法のひとつです。
2再建築可能にして売却する
セットバックを行う、隣地から土地を購入または借地する、43条但し書き道路の申請をするなどして債再建築が可能な状態となれば、買主も住宅ローンを利用でき、また建て替えも可能になるため、相場での売却も可能になります。
時間にも余裕があり、可能性がある場合にはこの手順を踏み売却をするほうが良いでよう。
再建築不可の物件を任意売却する場合
再建築不可の物件を任意売却する場合には、時間も限られることから実質再建築できる状態での売却は難しいでしょう。
その場合には、再建築不可の状態での売却となりますが、売却金額と住宅ローンの残債務がどれだけあるかが重要なポイントとなります。
また、売却価格が通常の物件より下がってしまう旨を金融機関にしっかりと説明し、適正価格での売却ができるように納得していただく必要があります。
再建築不可の物件で任意売却を検討されている方は、一度わたしたち任意売却専門住宅ローン相談センター「にんばいせんもん」へご相談ください。
他社でなかなか売れないとお悩みの方も様々な解決策をご提案させていただきます。
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