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借地権の絡む任意売却について
借地権の種類と任意売却をする方法
借地権が絡む不動産の任意売却は、価格の調整や債権者への説明、そして借地権者との交渉など複雑な取引となります。
ここでは借地権とは何なのか、また借地権の種類や通常の売却、また任意売却の方法について説明していきます。
借地権とは
また、借地権は「建物の所有を目的」として土地を借りる権利です。
借地権は、建物所有者の土地を借りる権利の名称ということになります。
土地を借りる際は、駐車場や看板等の設置場所として借りるケースもありますが、このような場合には建物ではないため、借地権ではなく使用賃借となります。
借地権は、あくまでも建物所有を目的とした土地の賃借権です。
建物所有を目的とした賃借権には、借地借家法が適用されます。
借地借家法は借主の権利を守る法律であることから、貸主である地主の権利は一定の制限を受けることがポイントです。
借地権の土地の権利は所有者である地主にあり、地主に対して地代を支払うことで賃借をします。
また、地主の許可なく建物を売却すること、立て替えることができません。
一方、借地の権利が地上権であった場合には、土地の所有者の許諾がなくても、原則的には貸したり、建物の売却や担保の設定が可能です。
地上権は“物権”といって、物や権利を直接に支配する権利の一種です。
借地権の種類
借地権には大きく分けて2種類あり、借地法(旧法)と1992年8月1日施工の借地借家法が存在します。
以前の借地法(旧法借地権)では借地人の権利が強く、土地の返還が難しいなど地主側に不利な面が多くあり、新しく施工された借地借家法では、期間を定めた定期借地権も設けられています。
旧法借地権
199年8月以前から土地を借りている場合は「借地法」が適用さてます。
土地を賃借するにあたり契約期間は決まっていますが更新が可能で、半永久的に借りることができｍす。
木造の場合は存続期間が30年(最低20年)で更新後の期間は20年、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の場合には60年(最低30年)で更新後の期間は30年です。
借地借家法
借地借家法には5つの種類があり、普通借地権と定期借地権が存在しています。
| 1.普通借地権 | 契約期限は決まっているが、更新することにより半永久的に借りることが可能。 存続期間は構造に関係なく当初30年、合意の上の更新なら1回目は20年、以降は10年となっている。 |
|---|---|
| 2.定期借地権 （一般定期借地権） | 定期借地権付き一戸建て、定期借地権付きマンションともに住宅用として土地を賃借する。契約期間は50年以上。更新はなく契約終了後は更地にして返還。 |
| 3.事業用定期借地権 | 事業用（店舗や商業施設等）で土地を借りる場合のもの。契約期間は10年以上50年未満（2008年1月1日の法改正以前は10年以上20年以下）。契約終了後は更地にして返還する。 |
| 4.建物譲渡特約付借地権 | 契約から土地所有者が建物を相当の対価で買い取る決まりがある。 契約期間は、30年以上。 |
| 5.一時使用目的の借地権 | 工事の仮設事務所やプレハブ倉庫等で一時的に土地を借りる。 |
借地権のメリット
- 土地の固定資産税、都市計画税の負担がいらない (地代で負担していることにはなる)
- 特に借地法（旧法）の場合、法律に守られており半永久的に借りられる
- 土地が利便性や立地条件の良い場所にあることが多い
- 借地権付きの建物を購入する場合、所有権付きより安く手に入る
借地権のデメリット
- 地代の負担がある
- 土地が借主の所有物にはならない
- 更新時には更新料が必要な場合がある
- 建物を売却する際には地主の承諾がいる（譲渡承諾料が必要）
- 増改築の際、地主の承諾がいる（承諾料が必要な場合も）
- 借地権は第三者に売却するのがむずかしい
借地権付き建物の売却方法(通常の売却の場合)
①市場で販売をする
一般の不動産市場の中でも、借地権付き住宅は流通しており、仲介業務を行う不動産会社へ依頼し、中古物件として販売することももちろん可能です。マンションや一戸建ての物件としては、土地代金が安くなるため、総額は低くなりますが、地代の支払いや法的な制約などで、市場は限られており成約に結び付けるためには、時間がかかるケースが多いです。
また、地主への譲渡承諾料などの費用は、売主負担となる場合も多いです。
譲渡承諾料は一般的には借地権価格の10％程度となっていることが多いです。
※借地権価格とは、更地価格に借地権割合を乗じた金額とされています。
②建物を地主に売却する
建物を地主に売却する場合、実質的には借地権を買い取ってもらうことになります。この場合、建物の建築年数は関係なく、売却することで借地契約は終了します。
地主にとっては、借地権が返ってきて完全な所有権となるため、土地の資産価値が高くなりメリットが大きい取引となります。
借地権付き建物を任意売却するには
前述したように、借地権付きの不動産の売却は、通常の所有権のある不動産と比べ難易度が高いですが、任意売却となると難易度は更に増してしまいます。
それは、通常の任意売却同様に債権者の同意も必要となり、そして地主の承諾を得る必要もあるためです。
また、通常ですと売主が負担する譲渡承諾料も売主が支払うことは難しいため、売却額の中から、債権者、差押権者の同意を得て控除してもらうか、買主様に名義変更料の負担もお願いすることになります。
方法としては、通常の借地権付きの建物を売却するように第三者に販売をする方法と地主に建物を買い取ってもらう方法があります。
相談者のみなさまにとって、よりよい解決策となる方法をご提案します。
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