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投資用マンション・収益物件も任意売却で解決
投資用マンションや収益物件のローンについて
自宅だけでなく、投資用に購入した不動産も「にんばいせんもん」にご相談いただけます。
統計では、近年約9割の不動産オーナーが、投資用で購入した不動産を10年以内に手放しているようです。
しかし、投資用マンション・アパート、収益物件の任意売却は現在住んでいる居住者のことも考慮に入れる必要があります。
例えば、オーナー変更に伴う家賃の支払い口座の変更や賃貸借契約、諸条件の調整などです。
これらの内容を任意売却とともに不備なく完了させる必要があり、また投資用のローンには通常の住宅ローンと異なる部分も多いため、それぞれのケースでの対応が必要になります。
区分所有マンションの場合
投資金額が少なく、手軽に始められる区分所有マンションの投資ですが、家賃の下落や空室などの理由から、当初の収入を確保できないケースも多くみられます。
その結果、家賃収入で足りない部分をご自身の収入や貯蓄などから返済に充ててマイナスの収支になっている方もいらっしゃいます。
このような場合に、収入を確保するために2戸目、3戸目と購入する方もいらっしゃいますが、さらに悪化してしまうことも少なくありません。
一棟収益物件の場合
一棟収益物件は購入金額は高いですが、空室リスクも少なくなることが大きな利点となっています。
しかし、物件数の増加や年数経過による家賃の値下がり、修繕費の増加など懸念事項も多くあります。
こちらもひとたびマイナスとなってしまうと、今後についての打開策も難しく、状況が悪化していく前の対策が必要となってきます。
サブリース契約の問題
不動産投資では家賃の値下がりや空室、家賃滞納などは大きなリスクとなります。
そこで不動産会社やハウスメーカーが「30年一括借り上げ」や「家賃保証」などといったサブリース契約を売りとし、契約を結んでいる方も多くいらっしゃいます。
しかし、サブリース契約があるから安心とは限らず、実際には家賃の保証額が減額となったり、契約の更新ができなくなる等のケースが多いのが実態です。
なぜならサブリース契約は圧倒的にサブリース業者が有利な内容になっていることがほとんどな為です。
修繕についてもサブリース契約で指定業者があり、高額な費用を請求されることもあります。
サブリース契約を結ぶ際には、しっかりとデメリットを考慮する必要があります。
住宅ローンで購入しているケース
一時期、悪徳な不動産会社の中で「住宅ローン」を利用して投資物件を購入させるということが横行していました。
住宅ローンは本来、購入者が自宅として購入する条件で低い金利でローンを借り入れできることが利点です。しかし投資用のローンで不動産を購入すると金利が高くなってしまうことから、不動産会社の営業マンに「住民票を移動すれば問題ない」「郵便を受け取れれば問題ない」といった口車に乗せられて投資物件を住宅ローンで購入してしまっているケースがございます。
ここで問題になるのは、金融機関に問題がばれてしまった場合です。
住宅ローンの契約では、「自宅として」が条件なので、投資用として購入とわかってしまうと契約違反となり、金利の優遇はもちろん、一括返済の請求がきてしまうこともあります。
もし、フラット35などの住宅ローンで投資用の物件を購入してしまっている方はいち早くご相談ください。
投資用マンションも収益物件も任意売却で解決できます！
投資用のマンション・アパート、収益物件も任意売却で解決が可能です。
もちろん物件の査定額がローンの残債より多い場合には、通常売却での解決も可能です。
現在の支払いの状況が苦しい、収支の目途がたたない、サブリース契約の内容が変更されてしまった、住宅ローンで借りてしまっているなどの問題を抱えられていらっしゃるのであれば、いち早くご相談されることをお勧めします。
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