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住宅ローンの返済方法の変更について
住宅ローンの支払いが困難になってしまった場合の返済方法の変更の流れ
住宅を購入する際に、無理のない範囲での返済、また支払いが可能な金額で住宅ローンを組んでいても、働いていている企業の業績悪化による収入減やボーナスカット、ご病気や介護などからの休職や退職などライフステージの変化によって、支払いが困難になってしまった場合はどうすればよいでしょうか。
そのような状況になってしまった場合には、滞納をしてしまう前に金融機関に相談に行かれることが大切です。
一時的な問題で、今後の見通しが立っているのであれば、貯蓄を切り崩すなどの対応も取れますが、問題が長期化してしまう場合には、いち早くご相談に行かれるのがベストです。
それでは、金融機関に相談にいくとどのような対応をしてもらえるでしょうか。
返済方法の変更の内容
返済方法の変更によって住宅ローンの返済を継続できる場合であれば、現在のご状況を踏まえ金融機関へ支払方法の変更の依頼ができます。
1返済期間の延長
返済期間を延ばし、月々の支払金額を下げる方法
2一定期間の返済額の減額
一定期間のみ月々の返済額を減額する方法
3返済猶予
一定期間、元本の支払いを猶予してもらい、利息のみを支払う方法(利払い)
4ボーナス払いの変更
毎月払いのみの切り替えや、ボーナス払いの金額を減額する方法
上記の減額や猶予は、返済による負担を先延ばしにし返済を続けるための方法なので、負担が免除されるわけではないので注意が必要です。
また、猶予期間や減額機関ののち月々の返済額や総返済額は増加しますので、最終的な負担は増えてしまいます。
このようなデメリット部分もあることを理解しておくことが重要です。
金融機関による審査
このような返済方法の変更にはもちろん金融機関の審査があります。
審査の結果によっては、支払い方法の変更ができないこともあります。
返済方法の変更が承認されると
金融機関の審査によって支払い方法の変更が認められると、指定の月から支払い方法が変更になります。
もちろん、状況が好転し返済が可能なタイミングで本来の返済に戻すことも可能です。
返済方法の変更が出来ない場合
返済方法の変更が承認されれば支払額がさがり返済を続けられますが、承認されなければ別の対応を考える必要があります。
そのままにしてしまい滞納が続いてしまうと、最悪の場合には競売になり自宅を失うことになってしまいます。
1住宅ローンの借り換え
現在の住宅ローンより低い金利の住宅ローンがあれば、借り換えを行うことによって月々の返済を減らすことが可能です。
この方法では返済期間を現在より長くできる可能性もあり、さらに月々の負担削減に効果があります。
しかし、この方法には新たに借りる住宅ローンの金融機関での審査がありますので、支払いが困難な理由によっては審査が通らないケースもあります。※失業・転職・休職中など
そして、この借り換えの問題点として新たに住宅ローンを組むことになるので、現在の住宅ローンの一括返済手数料や抵当権抹消費用、また新たに借りる住宅ローンにかかる諸費用も必要になってきます。
事前に資金の用意が難しい場合、新たな住宅ローンの借入額に含めたり諸費用ローンを利用できることもありますが、借り換え後の負担が増えることになるので、現在の支払額との比較をしっかりと行いましょう。
2不動産の売却
住宅ローンの借り換えが難しい場合には、ご自宅を売却することも一つの手です。
住宅ローンの残債が、物件の売却額(査定額)より少ない場合には通常の売却による一括返済が可能ですが、住宅ローンの残債が売却額より多い場合には、自己資金で差額分を返済できない限り、金融機関は売却を認めてくれません。
また差押えがされてしまった不動産についても自由に売却ができません。
3任意売却による売却
住宅ローンの残債が物件の売却額より多い場合や、住宅ローンの滞納が続いてしまい期限の利益を喪失してしまった後、また差押えが行われてしまった物件についても、任意売却であれば売却が可能です。
任意売却による売却であれば市場に近い金額の取引となり、また売却方法も通常の売却と同様に行われますので、プライバシーも守れます。
一方、このまま放置してしまい競売となってしまうと市場価格より低い金額での売却となる傾向が高く、売却後の残債が多くなってしまいます。
また、任意売却であればリースバックで住み続けることや、引っ越し代を確保することも可能です。
4個人再生・自己破産
住宅ローンの他にも債務が多く、物件を売却した後も返済が厳しい場合には、個人再生や自己破産といった債務整理をおこない、債務を免除してもらう方法もあります。
個人再生であれば、債務は原則5分の１に減額され、その額を3年～5年にかけて分割で返済することになります。
その際に住宅資金特別条項(住宅ローン特則)を利用すれば、住宅ローンの債務は減額されませんが、そのほかの債務を少なくすることが可能です。
この方法での返済が可能であれば、自宅を手放さずに済み続けることが可能です。
自己破産は、住宅ローンを含むすべての債務について支払いを免除してもらう方法です。
自己破産が認められれば債務はすべて免除されますが、ご自宅や車などの財産を手放さなければいけません。
ただし、個人再生・自己破産ともに連帯保証人がいる場合には、債務は連帯保証人に引き継がれますので、注意が必要です。
住宅ローンの返済が困難になる前に対応しましょう
住宅ローンを滞納してしまう前であれば、自宅を手放さずに解決できる選択肢がたくさんありますが、滞納が始まってしまい期限の利益の喪失(一括返済を求められること)をしてしまうと、選択肢は一気に狭まってしまいます。
もし現在のご状況が、住宅ローンの滞納前であれば早い段階で相談をしましょう。
また、住宅ローンの滞納後であっても競売の入札前までであれば任意売却をおこなえる可能性は残っています。
そんな方もあきらめずに任意売却専門住宅ローン相談センター「にんばいせんもん」にご連絡をください。
一日も早く住宅ローンの問題が解決できるように、ご提案をさせていただきます。
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